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Max Manturov

Max Manturov

Head of investment research regulated by CySec

Acciones del fondo de propiedades VICI Properties: potencial alcista del 25% en un año

VICI Properties Inc. (VICI.US) es un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) que posee una de las carteras más grandes del mundo de propiedades hoteleras, de juegos y entretenimiento. Sus propiedades se alquilan a los principales operadores del sector hotelero y del juego, como Caesars Entertainment, Penn National Gaming y Century Casinos.

Ticker: VICI.US
Precio de entrada: $28
Precio objetivo: $35
Potencial alcista: 25%
Rentabilidad potencial por dividendos: 5.1%
Horizonte: 12 meses
Riesgo: moderado

Una fundación con un negocio sostenible

VICI Properties sigue ampliando su pool inmobiliario. El año pasado, el fondo anunció dos acuerdos:

  • VICI Properties invierte en edificios para establecimientos de juego, que casi siempre mantienen un alto nivel de interés, lo que proporciona al fondo unos ingresos por alquileres estables. El sector del juego enfrentó algunas dificultades durante los confinamientos, pero aun así, VICI siguió recibiendo ingresos de los inquilinos. Vale la pena señalar que la situación ha comenzado a mejorar durante el último año. En una idea reciente sobre MGM Resorts, ya mencionamos que la American Gaming Association (Asociación de juegos de EE. UU.) señaló lo siguiente en su informe: "987 casinos comerciales de EE. UU. recaudaron más de 44 150 millones de dólares en los primeros 10 meses de 2021, superando el récord anterior fijado en 2019 de 43 650 millones".
  • El fondo cuenta con una cartera inmobiliaria bastante diversificada compuesta por 27 establecimientos de juego, con más de 4 millones de metros cuadrados de espacio, incluyendo unas 17 800 habitaciones de hotel y más de 200 restaurantes, bares, discotecas y casas de apuestas. Al mismo tiempo, VICI Properties arrienda sus propiedades a operadores de juegos de azar líderes en el sector, incluidos: Caesars, Century Casinos, Hard Rock International, JACK Entertainment y Penn National Gaming.
  • El fondo cierra contratos a largo plazo bajo condiciones favorables. En primer lugar, cabe señalar que VICI Properties alquila sus propiedades en régimen de arrendamiento neto triple (NNN), es decir, además del alquiler, el arrendatario también está obligado a pagar otros gastos (impuestos, mantenimiento, seguros) , lo que reduce significativamente los riesgos operativos del fondo. El plazo promedio ponderado de los alquileres firmados es de 43,3 años, considerablemente superior a las cifras de los competidores más cercanos (Essential Properties - 13,9 años, Store Capital - 13,5 años). Al mismo tiempo, el 97% de todos los contratos cuentan con protección contra la inflación, que consiste en el ajuste de las rentas en caso de una fuerte suba del IPC (Índice de Precios al Consumidor). Actualmente, la tasa de inflación anual en EE. UU. es del 7,5 %, cifra récord en 40 años. En el entorno actual, este punto es crucial para mantener el valor real de los pagos de alquiler.

VICI Properties es por tanto un sólido fondo inmobiliario que no solo mantiene un bajo nivel de riesgo operacional, sino que también protege los activos de los efectos inflacionarios.


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Incorporando nuevas propiedades a la cartera

VICI Properties continues to expand its real estate pool. Last year, the fund announced two deals:

  • La adquisición de MGM Growth Properties por 17 200 M$. Si el acuerdo tiene éxito, la cartera de VICI Properties incluirá 7 resorts premium en Las Vegas y 8 importantes propiedades regionales. Estas incluyen The Mirage, Mandalay Bay, MGM Grand, Luxor, Beau Rivage y MGM Springfield. El contrato de alquiler será por 25 años con MGM Resorts, con una renta inicial de 1010 M$, y el contrato también tendrá aumentos anuales de renta del 2%, o un IPC de hasta el 3%. Se espera que el acuerdo se cierre en la primera mitad de este año.
  • La compra de The Venetian Resort por 4000 M$ en efectivo. Como parte del acuerdo, VICI recibirá: The Venetian Resort Las Vegas y Sands Expo and Convention Center. Los pagos iniciales de alquiler serán de 250 M$, una tasa de capitalización del 6,25%, que es alta en relación con la media del mercado inmobiliario. El mecanismo de aumento de la renta es similar al presentado en el acuerdo con MGM Growth Properties. Se espera que la transacción se cierre durante el primer trimestre de este año.

Gracias a estas transacciones, VICI Properties no solo podrá ampliar su cartera y diversificar aún más sus activos, sino también aumentar considerablemente los ingresos y continuar incrementando el pago de dividendos.

Situación financiera

Vale la pena señalar que el fondo está mostrando un crecimiento en los indicadores financieros clave. Durante los primeros 3 trimestres del año pasado, los ingresos del fondo aumentaron un 32%, pasando de 852,5 M$ a 1126,4 M$. Durante el mismo período, el EBITDA ajustado y el AFFO (fondos de ajuste operativo) también aumentaron un 23% y 31,5% respectivamente, siendo de 978 M$ y 768 M$.

Actualmente, VICI tiene un nivel de deuda moderado, con 4750 M$ en deuda y 670 M$ en efectivo y equivalentes. El ratio deuda neta/EBITDA ajustado es de 3.1x y el índice de cobertura de intereses está en 4.7x. El tipo de interés medio ponderado apenas supera el 4,1%. Además de eso, la compañía no tiene préstamos con vencimiento anterior al 2024. En otras palabras, el fondo está bien posicionado para cumplir con sus obligaciones actuales.

VICI ha estado aumentando constantemente su pago de dividendos, incrementándolo en un 9,1% a 1,44 $ por acción en el 3T de 2021. La rentabilidad por dividendo actual es del 5,1%. El fondo destina el 69,5% de su AFFO anual a dividendos, con un nivel objetivo del 75%. De esta forma, VICI seguirá aumentando su distribución de dividendos.

El fondo muestra los siguientes valores en ratios financieros clave: valor de empresa/ventas (EV/S) - 14.8x, valor de empresa/EBITDA - 15.2x, valor de empresa/CFO - 23.3x, PER - 15.3x. En términos de PER y valor de empresa/CFO, VICI Properties cotiza a bajo precio en relación con los niveles medios del mercado.

Desde principios de año, varias firmas de inversión han establecido los siguientes objetivos de precios: Citigroup - 32 $, Truist Financial - 35 $, Berenberg Bank - 35 $.

¿Cómo aprovechar esta idea?

  1. Compre acciones de VICI Properties Inc. a un precio de 28 $.
  2. Asigne no más de un 2% de su cartera a esta adquisición. Puede aprovechar las recomendaciones de nuestros analistas para crear una cartera equilibrada.
  3. Venda las acciones cuando alcancen un precio de 35 $.

¿Cómo comprar acciones de VICI Properties Inc.?

Si todavía no tiene una cuenta de inversión, ábrala ahora por internet en solo 10 minutos. Todo lo que necesita hacer es rellenar un corto formulario y verificar su cuenta.

Después de abrir una cuenta, puede comprar acciones mediante cualquiera de estas formas:

Plataforma web de Freedom24: Introduzca VICI.US (el ticker de VICI Properties Inc. en el NYSE) en la sección Terminal web y seleccione VICI Properties Inc. en los resultados. Abra una sesión segura en la ventana de operaciones (en la derecha), seleccione la cantidad de acciones que quiere comprar y haga clic en Comprar.

Aplicación para iPhone Android de Freedom24: Vaya a la pantalla de precios y pulse el icono de búsqueda situado en la esquina superior derecha. En la caja de búsqueda que aparece, introduzca VICI.US (el ticker de VICI Properties Inc. en el NYSE) y seleccione VICI Properties Inc. en los resultados. El stock se añadirá a la observación de mercado; pulse ahí y vaya a la pestaña “Orden” en la ventana que aparece. Especifique la cantidad de acciones que quiere comprar y haga clic en Comprar.


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* Hay información adicional disponible a petición. La inversión en valores y en otros instrumentos financieros siempre conlleva riesgos de pérdida de capital. El Cliente debe tomar conciencia por sí mismo, incluyendo el familiarizarse con el aviso de divulgación de riesgos. Las opiniones y las previsiones constituyen nuestro juicio a fecha de este material y están sujetas a cambiar sin previo aviso. Las comisiones, las tarifas y otros cargos pueden reducir los retornos financieros. Rendimientos pasados no son garantía de resultados futuros. Este material no está pensado para ser una oferta o una solicitud para comprar o vender ningún instrumento financiero. Las opiniones y recomendaciones aquí expuestas no tienen en cuenta las circunstancias, objetivos o necesidades del cliente y no constituyen un servicio de asesoramiento de inversión. El destinatario de este informe debe tomar sus propias decisiones de forma independiente en cuanto a los valores o instrumentos financieros mencionados aquí. La información se ha obtenido de fuentes consideradas como fiables por parte de Freedom Finance Europe Ltd o sus afiliados y/o filiales (en su conjunto, Freedom Finance). Freedom Finance Europe Ltd. no garantiza su integridad o exactitud excepto en cualquier divulgación relacionada con Freedom Finance Europe Ltd. y/o sus afiliados y la participación del inversor con el emisor que es el sujeto del estudio. Todos los precios son indicativos al cierre de mercado para los valores discutidos, a menos que se indique lo contrario.