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  • Acciones de Vonovia: +20,90% gracias a las mejores condiciones económicas y a la reducción de CO2
Max Manturov

Max Manturov

Head of investment research regulated by CySec

Acciones de Vonovia: +20,90% gracias a las mejores condiciones económicas y a la reducción de CO2

Nombre de la compañía: Vonovia SE
Ticker: VNA.EU
Precio de entrada: 57,90 €
Precio objetivo: 70 €
Rendimiento esperado: 20,90%
Rentabilidad por dividendo esperada: 2,90%
Duración: 6 meses
Riesgo: medio
Tamaño de la posición: 4%

Sobre Vonovia SE

Vonovia SE (VNA.EU) es una de las mayores compañías inmobiliarias de Alemania.

Ofrece básicamente tres tipos de servicios:

  • Viviendas para alquiler.
  • Servicios de valor añadido, como reformas o reventa de edificios.
  • Venta de viviendas.

La compañía tiene 416 000 viviendas en Alemania, Suecia, Austria, Francia y los Países Bajos.

¿Cuál es la idea?

La idea es ganar dinero con un valor que podría subir gracias a un negocio bien estructurado y a la tendencia de tecnologías verdes.


Comprar acciones de Vonovia SE >>


¿Por qué invertir en Vonovia SE?

Razón 1: estructura empresarial eficaz y elevada tasa de crecimiento

A pesar del confinamiento y la recesión en la economía global, el segmento inmobiliario, que consiste en edificios, estructuras y terrenos, demostró estabilidad en 2020. Los intereses bajos y los programas de incentivos financieros lanzados por muchos países han respaldado el mercado inmobiliario. Entre los beneficiarios se encuentra Vonovia, uno de los mayores representantes de este segmento en Europa.

La compañía tiene altas tasas de crecimiento: desde 2013, Vonovia ha podido aumentar significativamente su propio volumen de bienes raíces residenciales, de 180 mil a 416 mil viviendas. Al mismo tiempo, de 2017 a 2020, el valor razonable de la cartera inmobiliaria aumentó de 33 400 a 58 900 millones de euros, con una tasa de crecimiento anual compuesta de más del 15,2%. Básicamente, Vonovia repone su propia cartera de activos a través de acuerdos de fusiones y adquisiciones, la compra de otras empresas inmobiliarias o mediante la adquisición de un conjunto de bienes inmuebles. La mayor parte de los activos recae en Alemania (86%), sin embargo, la compañía está expandiendo activamente su presencia en Suecia y Austria.

Aparte de su rápido crecimiento, una característica importante de Vonovia es su vasta experiencia en bienes raíces y diversificación comercial. Su principal tipo de servicio es la vivienda en alquiler, que representa el 52% de los ingresos. En 2020, Vonovia tenía solo un 2,4% de apartamentos sin alquilar. A modo de comparación, en los últimos 4 años, este indicador no superó el 2,6%. El crecimiento orgánico de los precios de alquiler fue del 3,1%.

A la compañía también le ha ido bien en la venta de viviendas, con un margen medio sobre el valor de un activo en venta el año pasado del 39,6%. Además, la compañía está desarrollando sus propios proyectos de desarrollo: tiene previsto vender 37 mil apartamentos para reponer su propia cartera para su posterior arrendamiento y 9 mil apartamentos en venta con un valor estimado de 3100 millones de euros y un margen bruto entre el 20-25%. El año pasado, la compañía ya puso en el mercado 1440 viviendas para alquiler y 646 en venta, y en 2021 Vonovia prevé hacer lo propio con otras 1500 viviendas para alquiler y 1000 en venta.

La dirección considera que la previsión para 2021 es positiva, con un crecimiento orgánico en los ingresos por alquiler en el rango del 3 al 3,8%, la proporción de viviendas vacantes no superará el 2,5% y el valor razonable de la cartera de bienes raíces subirá un 30%.

Así, Vonovia pudo demostrar la resiliencia del negocio frente a la pandemia, por lo que existe una alta probabilidad de que la compañía continúe expandiendo su propia cartera de activos y consiga altas tasas de crecimiento, especialmente en el contexto de la recuperación de la economía europea.

Razón 2: energía verde para reducir las emisiones de CO2

Un factor adicional en el crecimiento y la competitividad de Vonovia es su plan para introducir nuevos sistemas de energía bajos en CO2 en las viviendas de la compañía. La compañía se ha asociado con Fraunhofer Institutes para trabajar en un proyecto de tres años para desarrollar y probar nuevas tecnologías para proporcionar electricidad y calefacción sin emisiones de carbono. Además, la compañía ya está implementando varios proyectos de desarrollo utilizando estas tecnologías.

El principal incentivo para el desarrollo de la energía verde es la introducción de un impuesto sobre las emisiones de CO2, que a partir de 2021 será de 25 € por tonelada, y para 2030 crecerá a 55 €. Al mismo tiempo, el gobierno alemán otorga subsidios a los propietarios de viviendas para la instalación de sistemas de energía verde, que cubren hasta el 45% del coste de reemplazo y alcanzan hasta 120 000 € por vivienda. El tamaño total del programa de estímulo es de 32 000 millones de euros con una duración hasta 2030.

Al trabajar en la reducción de las emisiones de CO2, Vonovia podría fortalecer la lealtad de los clientes, añadir valor e incrementar el EBITDA.

Razón 3: rendimiento financiero

Durante el año pasado, Vonovia obtuvo excelentes resultados: los ingresos de la compañía crecieron un 6,3% hasta los 4370 millones de euros, el EBITDA ajustado aumentó un 8,5% hasta los 1910 millones y el margen EBITDA fue del 43,7%, superior a la media del sector. Los fondos de las actividades operativas (FFO) del grupo alcanzaron los 1350 millones, un 10,6% más que el año pasado; el FFO por acción fue de 2,38 €.

La compañía tiene un nivel moderado de deuda en relación con otras empresas similares: la deuda neta es de 24 000 millones de euros. El ratio deuda neta/EBITDA es alto, 12.3x, pero el ratio préstamos sobre valor se sitúa en el 41,1% y la cobertura de intereses en 4.8x, lo que indica que no hay problemas con la deuda. Las principales características de la deuda son las siguientes: el coste medio de la deuda es del 1,4% y el vencimiento ponderado es de 7,9 años. S&P ha asignado una calificación BBB+ a la compañía.

Durante la última presentación de resultados, la dirección de la compañía presentó unos pronósticos optimistas para 2021: se esperan ingresos en el rango de 4900-5100 millones de euros (crecimiento promedio del 14,4%), un EBITDA ajustado entre 1975 y 2025 (margen promedio del 40%) y un FFO entre 1415 y 1465 millones, mientras que los dividendos serían del 70% del FFO.

Por el momento, los ratios clave están así: precio/ventas estimado: 6.5x, PER: 9.7x y precio/valor en libros: 1.34x.

Los dos últimos ratios muestran que podrían ser un buen momento para entrar en el mercado.

Por otro lado, algunos bancos y sociedades de inversión aumentaron los precios objetivo de Vonovia en marzo, a los siguientes valores:

  • JPMorgan Chase: 62 €
  • Jefferies Financial Group: 66 €
  • The Goldman Sachs Group: 83,70 €
  • Deutsche Bank Aktiengesellschaft: 68 €
  • UBS Group: 70 €

Cómo aprovechar la idea

  1. Compre acciones a 57,90 €.
  2. Asigne no más de un 4% de su cartera a esta inversión. Para crear una cartera diversificada, puede aprovechar las recomendaciones de nuestros analistas. 
  3. Venda las acciones cuando alcancen un precio de 70 €.

¿Cómo comprar acciones de Vonovia SE?

Si todavía no tiene una cuenta de inversión, ábrala ahora por internet en solo 10 minutos. Todo lo que necesita hacer es rellenar un corto formulario y verificar su cuenta.

Después de abrir una cuenta, puede comprar acciones mediante cualquiera de estas formas:

Plataforma web de Freedom24: Introduzca VNA.EU (el ticker de Vonovia SE en el NASDAQ) en la sección “Terminal web” y seleccione Vonovia SE en los resultados. Abra una sesión segura en la ventana de operaciones (en la derecha), seleccione la cantidad de acciones que quiere comprar y haga clic en Comprar.

Aplicación para iPhone Android de Freedom24: Vaya a la pantalla de precios y pulse el icono de búsqueda situado en la esquina superior derecha. En la caja de búsqueda que aparece, introduzca VNA.EU (el ticker de Vonovia SE en el NASDAQ) y seleccione Vonovia SE en los resultados. El stock se añadirá a la observación de mercado; pulse ahí y vaya a la pestaña “Orden” en la ventana que aparece. Especifique la cantidad de acciones que quiere comprar y haga clic en Comprar.


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